子女将房产过户给父母需要什么手续

子女想把房子过户给爹妈，这事儿吧，听着挺孝顺，但手续上，嘿，那可不是签个字那么简单。主要就两条路：一条叫赠与，一条叫买卖。咱们掰开揉碎了说说。

赠与，顾名思义，就是白送。你，作为子女，是赠与人；你爸妈，是受赠人。这听起来最直接，最符合咱中国人的家庭观念，对吧？但这“白送”也不是没代价的。

1. 签合同是必须的：得弄个《赠与合同》，白纸黑字写清楚，哪个房子，谁送给谁。双方都得签字画押。这玩意儿最好找个懂行的律师看看，或者至少用官方推荐的范本，别自己瞎写，省得以后有麻烦。
2. 公证：很多地方，尤其是一线大城市，为了保险起见，防止以后扯皮，会要求这个《赠与合同》去做个公证。公证处会核实你们的身份，确认你是自愿赠与，脑子清楚，不是被逼的。这得花点公证费，按房产价值的一定比例收，也不是个小数目。虽然有些地方可能不强制公证了，但我个人觉得，花钱买个踏实，值。特别是家里不止一个孩子的情况下，公证一下，能堵住不少未来可能的悠悠之口。
3. 交税：这是重点，也是很多人容易糊涂的地方。
   • 受赠方（父母）：主要可能涉及契税。直系亲属之间的赠与，很多地方是有优惠甚至免征的，但这绝对不是全国统一！你得拿着房本、身份证、户口本、赠与合同（可能还有公证书）去当地的税务局问清楚。别想当然！有些地方可能免了，有些地方可能象征性收一点，比如1%或者3%（按房产评估价算，不是你买房时候的价格）。
   • 赠与方（子女）：按理说，赠与是无偿的，不涉及“所得”，所以一般情况下，子女这边个人所得税是免征的。但注意，这也是有前提条件的，就是直系亲属（父母、子女、配偶、亲兄弟姐妹等）。如果不是直系，那赠与方可能就要按“偶然所得”之类的交20%的个税了。
   • 增值税：赠与行为一般不涉及增值税。
4. 办理过户登记：交完税（或者拿到免税证明），拿着完税证明、公证书（如果做了的话）、赠与合同、双方身份证、户口本、结婚证（可能需要）、房产证原件等等一大堆材料，去不动产登记中心，填表，申请办理产权转移登记。审核通过，缴点登记费、工本费啥的，等着拿新的不动产权证书，上面就是你爸妈的名字了。

这条路，看着直接，但税费和公证费加起来，可能也不是笔小钱。关键是契税这块，一定要去当地税务局核实清楚！别听网上瞎说，政策变化快，各地差异大。

买卖，就是名义上，你把房子“卖”给你爸妈。这听起来有点怪，自家人还搞买卖？但有时候，从税费或者其他角度考虑，这反而是个选择。

1. 签买卖合同：跟真的市场交易一样，得签个《存量房买卖合同》。合同价可以你们自己商量着定，但注意，不能太离谱。比如，你不能1块钱卖给你爸妈一套几百万的房子。为啥？因为税务局不傻。
2. 核定计税价格：你去税务局申报纳税的时候，他们通常不会完全按你们合同上写的那个“象征性”价格来算税。税务局有自己的评估系统，会对房子进行估价，得出一个核定计税价格。这个价格通常会接近市场价，或者至少是他们系统里的一个最低过户指导价。你所有的税，都是基于这个核定价来算的。
3. 交税：这块儿比赠与复杂多了，买卖双方都要涉及。
   • 卖方（子女）：
     • 增值税：如果你的房子拿到房本不满两年，那对不起，可能要交增值税及其附加税（大概是核定价的5%点多）。如果满了两年，普通住宅一般可以免征。这个“满二”是关键。
     • 个人所得税：如果这房子是你家庭名下唯一住房，并且持有满五年，那恭喜你，个税可以免。如果不满足“满五唯一”这两个条件之一，或者两个都不满足，那通常要交个税。一般是差额（核定价减去当初买房的原值和合理费用）的20%，或者是核定价全额的1%或2%（各地政策不同，看哪个划算）。这可是一大笔钱！
   • 买方（父母）：
     • 契税：这是大头。根据房子面积、是不是首套房等因素，税率在1%到3%不等。比如，90平米以下首套房可能是1%，90平米以上或者二套房可能就是1.5%或2%，甚至更高。这个也是按核定计税价格算的。
4. 办理过户登记：流程跟赠与差不多，交完各自的税，拿着完税证明、买卖合同、双方证件、房产证等，去不动产登记中心办理过户。

那么，到底选赠与还是买卖？

这得具体情况具体分析，算笔账。

• 算税费：把两种方式下各自可能产生的税费都列出来，哪个总额低，可能就倾向于哪个。比如，如果你的房子不满两年，或者不满足“满五唯一”，走买卖途径，你（子女）这边税负可能很重。这种情况下，如果赠与的契税（父母交）相对较低或者能免，那赠与可能更划算。反过来，如果赠与的契税很高，而你的房子正好满足“满五唯一”，走买卖，你这边免个税，父母那边契税按首套房交可能税率也不高，算下来总成本可能比赠与低。
• 考虑未来：房子到了父母名下，他们以后如果再想卖掉或者过户给其他子女（比如你的兄弟姐妹），这房子的“前世今生”也会影响税费。比如，通过赠与得来的房子，很多地方再卖的时候，如果不能提供原购房发票等证明成本，可能会被要求按全额的20%缴纳个人所得税（核实当地政策！），这就很吓人了。而通过买卖方式得来的房子，再卖时计算成本和持有时间就相对清晰。
• 操作便捷度：相对来说，赠与如果需要公证，可能多一个环节。但买卖的税费计算和核定价格过程可能更复杂些。

需要准备哪些基本材料？

不管哪种方式，下面这些东西基本上是跑不了的：

• 不动产权证书（房产证）原件。
• 子女（过户方）：身份证、户口本、结婚证（如果已婚）。如果房子是夫妻共同财产，那得夫妻双方都同意，都得到场签字，或者提供经过公证的授权委托书。
• 父母（接收方）：身份证、户口本、结婚证（如果健在且需要以夫妻名义共有）。
• 亲属关系证明：比如能体现关系的户口本，或者去派出所、档案所在地开具证明。赠与时尤其需要，用来证明是直系亲属，可能享受税收优惠。
• 合同：赠与合同或买卖合同。
• 其他：根据当地不动产登记中心和税务局的要求，可能还需要提供其他的证明文件，比如房屋测绘图纸等。

整个流程大概是这样的：

1. 商量决定：全家人坐下来，想清楚为什么要过户，选择哪种方式（赠与还是买卖）。
2. 准备材料：把上面提到的各种证件、证明都准备齐全。复印件也要多备几份。
3. 签合同/办公证：签好相应的合同。如果是赠与且需要公证，就去公证处办理。
4. 税务核查与缴税：带着材料去当地税务局。工作人员会审核材料，核定计税价格（如果是买卖），计算应缴税费。该谁交谁交，拿到完税证明或免税证明。这一步是最关键也最容易出岔子的地方，务必问清楚，算明白。
5. 不动产登记：带齐所有材料（包括完税证明），去不动产登记中心服务窗口，提交申请。工作人员会受理、审核。
6. 缴费领证：审核通过后，缴纳不动产登记费、工本费等小额费用，然后就等着通知领新的不动产权证书了。

几句掏心窝子的话：

• 这事儿，真挺折腾人的。 跑部门、准备材料、排队，没你想得那么轻松。做好心理准备。
• 各地政策差异巨大！ 我再强调一遍，别拿北京的经验套上海，也别拿网上的“攻略”当圣旨。你家房子在哪儿，就去哪儿的税务局和不动产登记中心咨询！打个电话问问也行，但最好是亲自去窗口问，带上房本信息，得到的答复最准确。
• 想清楚为啥要过户。 是为了规避未来的继承麻烦？是为了让父母安心养老？还是有别的考量（比如为了腾出购房名额）？不同的目的，可能会影响你的选择，甚至让你重新考虑过户这件事本身。有时候，不过户，让父母住着，或者做个居住权登记，是不是也能达到目的？
• 考虑周全。 房子过户给父母后，法律上就是他们的财产了。未来他们如何处置（比如再卖、再赠与给其他子女、或者被其他继承人继承），你就没法完全控制了。家庭内部关系如果比较复杂，这事儿要格外谨慎。
• 找专业人士。 如果自己实在搞不明白，或者涉及的金额巨大，不妨花点钱咨询律师或者专业的房产中介。他们经验丰富，能帮你规避一些风险，也能省去你不少跑腿的麻烦。

总之，子女把房产过户给父母，是家事，也是法律和税务的事。流程不外乎赠与和买卖两条道，具体怎么走，得看你家的实际情况、房子的状况，最重要的是，算好经济账，摸清当地政策。这事儿急不得，得稳妥推进。