七点爱学先说结论：“买过房子卖了再买新房算不算二套房”这个问题，答案并非绝对，而是取决于各地的具体政策规定。 总体而言，可以分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”三种情况，以及一些特殊规定。
接下来，让我们深入探讨一下，文章的写法将结合案例分析、政策解读、情景模拟等方式，力求全面、易懂。
一、 “认房又认贷”—— 最严格的认定标准
这是最为严格的二套房认定方式。“认房”指的是家庭名下在当地房管部门登记的住房数量，“认贷”指的是家庭在银行系统的住房贷款记录（包括商业贷款和公积金贷款）。
案例分析：
假设张先生在A市已经有一套房产，并且有尚未还清的房贷。后来他将这套房产出售，打算在A市再购买一套新房。在这种情况下，即使他已经卖掉了第一套房，但由于他有房贷记录，且A市实行“认房又认贷”政策，那么他再次购房依然会被认定为二套房。
同样，如果张先生在A市没有房产，但在其他城市有房贷记录，他在A市购房，也会被认定为二套房。
政策解读：
“认房又认贷”的政策目的在于严格控制投机性购房需求，稳定房地产市场。这种政策下，无论你是否卖掉原有房产，只要有贷款记录，再次购房就会受到限制，例如首付比例提高、贷款利率上浮等。
二、“认房不认贷”—— 相对宽松，注重本地住房情况
在这种政策下，主要看购房者家庭在当地房管部门登记的住房数量。只要家庭名下在当地没有房产，即使之前有过贷款记录，再次购房也可以按照首套房的政策执行。
情景模拟：
李女士之前在B市有一套房产并有贷款，后来她将房产出售，并搬到C市工作。C市实行“认房不认贷”政策。如果李女士在C市购房，由于她在C市没有房产登记，那么她可以享受首套房的优惠政策，例如较低的首付比例和贷款利率。
三、“认贷不认房”—— 关注贷款记录
这种认定方式主要看购房者家庭的贷款记录。只要购房者家庭没有未结清的住房贷款，即使名下有多套房产，再次购房也可以按照首套房的政策执行。
案例分析：
王先生在D市已经有两套全款购买的房产。如果D市实行“认贷不认房”政策，他再次购房时，由于他没有住房贷款记录，他仍然可以享受首套房的待遇。
四、特殊情况及注意事项
除了以上三种常见的认定方式，各地还可能存在一些特殊规定，需要购房者特别注意：
1. 部分城市对“出售再买”有时间限制。 例如，有些城市规定，出售房产后一定期限内（如一年）再次购房，仍然会被认定为二套房。
2. 不同类型的房产可能有不同的认定标准。 例如，有些城市对于普通住宅和非普通住宅（如别墅、大面积住宅）的认定标准可能不同。
3. 家庭成员的房产情况会被综合考虑。 购房时，通常是以家庭为单位进行审核，包括夫妻双方及未成年子女名下的房产和贷款情况。
4. 公积金贷款和商业贷款的认定标准可能不同。 有些城市在使用公积金贷款时，对于二套房的认定可能更为严格。
5. 政策可能随时调整。 房地产政策具有时效性，购房者需要密切关注当地最新的政策规定。 务必在购房前咨询当地房管部门和银行。
五、如何查询和确认自己的购房资格？
1. 咨询当地房管部门。 这是最直接、最权威的途径。可以拨打当地房管部门的咨询电话，或者前往服务窗口进行咨询。
2. 咨询银行贷款部门。 银行在审批贷款时会对购房者的资格进行审核，可以向银行贷款部门咨询相关政策。
3. 查询当地政府官方网站。 许多城市的政府官方网站会发布最新的房地产政策，可以在网站上进行查询。
4. 咨询专业的房产中介机构。 正规的房产中介机构通常对当地的政策比较了解，可以提供专业的咨询服务。但需注意，最终还是要以官方信息为准。
总而言之，在购房前，务必详细了解当地的二套房认定标准，结合自身的实际情况进行判断。不要轻信不实信息，以免影响自己的购房计划和财务安排。 理性购房，才能安居乐业。
